Ексклюзив

Чи на часі продаж земель сільгосппризначення юрособам, коли триває війна?

З 1 січня 2024 року в Україні розпочався так званий другий етап земельної реформи: було відкрито ринок землі сільгосппризначення для юридичних осіб, які можуть купувати до 10 тис га. А це надвеликі площі. Чи не розкуплять їх потихеньку великі корпорації, залишивши всіх інших без землі?

Пригадаємо нещодавнє минуле. Так, законодавство про обіг сільськогосподарських земель ухвалювалося у 2020 році, а перший етап набув старту у 2021 році. Тоді було дозволено купівлю площ для фізичних осіб.

Начебто зараз все виглядає логічним, бо надаються такі можливості для юросіб. Але у країні триває кровопролитна війна, яка принесла нам всім горе, логістичну кризу та невпевненість у багатьох питаннях. Чи на часі старт другого етапу? Думки з цього приводу дуже різні.

Редакція banki.ua попросила відомих експертів та науковців відповісти на такі питання:

фото: Агрополіт

TelegramЧитайте нас в Telegram щоб нічого не пропустити

  1. З 1 січня 2024 року згідно із законодавством, землю сільгосппризначення можуть скуповувати юридичні особи. З 1 січня 2024 року громадяни України зможуть мати ділянки загальною площею до 10 тисяч гектарів. Як ви вважаєте чи ця норма дійсно не повинна була почати діяти, враховуючи воєнний стан країни?
  1. Чи може бути проблемою для фермерських господарств з цього приводу (які, до речі виходили на акції протесту минулого літа), якщо у них немає коштів і вони хвилюються з приводу того, що є небезпека - великі компанії та іноземці можуть вільно скуповувати землі такими великими площами та враховуючи можливості нашої судової системи, ініціювати розрив договорів з орендарями?
  1. Фермери зазначають, що держава повинна була подбати про них - сприяти видачі кредитів на купівлю землі, що вона не робила. Що ви можете сказати з цього приводу?
  1. Яким чином (якщо є якась певна інформація) півтора місяці відбувається продаж-купівля землі сільгосппризначення? Чи купуються великі площі 10 тис. га?

Віктор ЗАЯЦЬ, в.о. завідувача відділу земельних відносин і природокористування Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки», доктор економічних наук

«Історія застерігає, що надмірна концентрація земельної власності неодноразово була спонукальним мотивом до соціальних потрясінь»

1. «Скуповування» земель є інструментом інвесторів на спекулятивному ринку нерухомості з метою додаткових доходів через передбачення майбутньої ринкової кон’юнктури. У світовій практиці активність таких ризикових операцій може обмежуватися законодавчо. Причиною є практично необмежена у часі можливість використання землі і великі строки використання її капітальних поліпшень.

Це стосується також і обмежень щодо можливостей набуття права власності потенційними покупцями. Навіть якщо великі масиви земель купуються без передбачення або    можливості зміни їх використання, існують граничні площі їх набуття у власність з метою забезпечення максимального конкурентного стану ринку.

Історія застерігає, що надмірна концентрація земельної власності неодноразово була спонукальним мотивом соціальних потрясінь, які зазвичай закінчувалися її              подрібненням (розпорошенням). Тому не варто допускати концентрацію земельної власності, яку в майбутньому треба буде долати в умовах суспільної напруги. Це стосується й такого способу концентрації, як її набуття через ринкові операції.

Існують такі обмеження і в країнах ЄС, кандидатом на членство в якому віднедавна є Україна. Наприклад, у Болгарії максимальна площа набуття у власність сільгоспземель обмежена для фізичних осіб 30 га, для юридичних - 150 га; у Румунії вона становить 100 га; у Франції - 120 га; у Польщі - 500 га; в Угорщині - 1200 га.

Отже, потенціал концентрації, який допускається вітчизняним законодавством, є надто великим. У випадку збігу історичних обставин, його реалізація може призвести до суперечливих соціально-економічних наслідків. Україні слід самостійно визначитися з моделлю доступу суб’єктів аграрного підприємництва до земельних ресурсів.

Позірні ж посилання на високу економічну ефективність великих землекористувань надто категоричні – ні історія, ні дослідження сучасного стану аграрного сектора економіки це не підтверджують у повному розумінні ефективності.

2. Нині побоювання фермерів, насамперед малих та середніх, є зрозумілими і небезпідставними. Потенціал обмеження доступу діючих та майбутніх фермерів до земельних ресурсів породжений законодавчо дозволеними обсягами концентрації земельної власності.

Але доступ іноземців до ринку землі практично неможливий. Для цього потрібна підтримка на рівні всенародного референдуму. Процедурні вимоги до укладання угод також жорсткі і не допускають можливості обійти ці законодавчі норми. Доступність же фермерам фінансових ресурсів для купівлі землі дійсно обмежена.

Кредитування ж купівлі землі не настільки привабливе - для фермера це боргове зобов’язання, вигоди якого не такі очевидні через віддаленість у часі та потенційну волатильність ринків сільгосппродукції. Разом з тим, саме фермери з 2021 року як фізичні особи були домінуючою групою покупців землі - як ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, так і інших сільськогосподарських земель.

Науковці Інституту аграрної економіки підтримують «фермероцентричну» модель розвитку аграрного сектора - вона пов’язана з більшою передбачуваністю соціально-економічного розвитку сільських територій.

Це не означає, що для корпорацій в аграрному секторі не має бути місця - просто наполягання на їхній монопольній ролі в його розвитку не враховує природу складеного капіталу. Вимога інвесторів до дохідності робить для корпорацій найбільш прийнятною стратегію, коли максимально легкий вхід на ринки пов’язується з можливістю максимально легкого виходу з них.

Тому законодавча, регуляторна, фінансова підтримка сільськогосподарських товаровиробників, включаючи підтримку на ринку землі, мають враховувати та відповідні моделі ринкової поведінки.

3. На жаль, наразі немає підстав говорити про великий прогрес у кредитуванні купівлі фермерами операцій на ринку землі.

Дані статистичної звітності НБУ щодо кредитування аграрного сектора надто інтегровані і не дають змоги аналізувати цей сектор кредитного ринку. Виділення зазначеної інформації в окрему групу звітності банків дало б можливість оцінювати дієвість державних програм фінансової підтримки фермерів на ринку землі.

4. Проведений науковцями Інституту аграрної економіки аналіз даних моніторингу ринку землі, здійснюваного Держгеокадастром, свідчить, що фермери залишаються домінуючою групою покупців землі.

Зокрема, нотаріуси підтверджують, що саме вони як юридичні особи виявилися першими покупцями у цьому статусі. Найбільші за площею земельні ділянки, права власності на які були відчужені на ринку, мають площу до 50 га: у Черкаській області за ціною 31 тис. грн/га; у Хмельницькій області вартістю - 18 тис. грн/га; Київській області вартістю - 16 тис. грн/га.

Слід також взяти до уваги, що січень для ринку земель є не досить активним місяцем. За спостереженнями науковців Інституту аграрної економіки, найбільше угод купівлі/продажу припадає на вересень-листопад.

Сергій БІЛЕНКО,  експерт у сфері правового регулювання земельних відносин, помічник-консультант голови підкомітету комітету Верховної Ради України з питань аграрної політики та земельних відносин

«Власники земельних ділянок сільгосппризначення у більшості не горять бажанням їх продавати»

1. Як свідчить практика, незважаючи на війну, ринок земель сільськогосподарського призначення функціонує нормально. За час, який пройшов з дня зняття мораторію на відчуження таких земель, в обігу перебував лише невеликий відсоток загальної площі сільськогосподарських земель в Україні (не набагато більше 1%).

За таких умов говорити про значні ризики надання права купувати зазначені землі юридичним особам сьогодні не варто.

2. Мені здається, ці проблеми перебільшені. По-перше, ціна на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зараз не є великою, що дозволяє купувати їх широкому колу аграріїв.

По-друге, нормами Земельного кодексу України фермерам були створені дуже комфортні умови для викупу земельних ділянок комунальної власності, які належать їм на праві постійного користування. Це – викуп за нормативною грошовою оцінкою (отже - ціною, яка є нижчою за ринкову). І дуже тривале розстрочення платежу, яке на ринку приватних земель не практикується.

Щодо того, що договір оренди земельної ділянки можна дуже просто розірвати в судовому порядку - я б не був таким категоричним. Якщо договір складений юридично вірно, то розірвати його можна лише тоді, коли орендар не виконує свої зобов’язання.

Стосовно викуповування земель іноземцями. Ці речі представляють собою політичні маніпуляції. Земельний кодекс забороняє іноземцям і іноземним компаніям не лише придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а й придбавати акції, частки у статутному капіталі українських юридичних осіб, що є власниками таких земель.

3. Держава створила дуже комфортні умови для викупу земельних ділянок комунальної власності, які перебувають у постійному користуванні фермерів. Щодо земель приватної власності, то існуюча ціна на них не є високою, що дозволяє фермерам конкурувати при придбанні земельних ділянок з іншими аграріями.

4. На сьогодні продаж земельних ділянок йде не дуже активно. Йдеться лише про сотні гектарів. Взагалі, те, що відбувається на ринку сільськогосподарських земель, свідчить про те, що власники таких земельних ділянок у більшості не горять бажанням їх продавати.

Багато в чому це пов’язано з тим, що ціна на такі земельні ділянки наразі не є великою (в середньому до 2 тис. доларів гектар). Крім того, земельна ділянка для його власника - це гарантована орендна плата, середній розмір якої росте у зв’язку з великою конкуренцією аграріїв.

Дмитро ГРУБА, адвокат юридичної фірми «Ілляшев та Партнери»

«Більшість пересторог на ринку землі є результатом багаторічних політичних маніпуляцій»

1. Я вважаю, що ті страхи й перестороги, які виникли перед початком та у зв’язку з початком функціонування ринку землі в Україні, не знаходять свого відображення в реальності. Більшість із них є результатом багаторічних політичних маніпуляцій на темі земельного мораторію.

На мою думку, воєнний стан не має бути черговим приводом для зупинки нормального функціонування ринку. Передумов для якихось негативних факторів, у зв’язку із відкриттям ринку для юридичних осіб саме зараз, я не бачу. У цілому, відкритий ринок вигідний як покупцям (аграріям), так і власникам землі.

Для перших - це можливість, хоча б частково і де це найбільш потрібно, відійти від орендних відносин з усіма їхніми недоліками (комунікація з орендарями, ризики розірвання договору оренди, складність в управлінні орендованим земельним банком тощо).

Для других - можливість отримання коштів від продажу своєї власності. При цьому кожна угода купівлі-продажу - це податки, які є життєво необхідними для підтримки економіки зараз.

2. По-перше, законодавство передбачає переважне право поточного орендаря ділянки на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу.

По-друге, придбання землі у власність не припиняє право користування нею. Якщо в умовного фермера оформлено право оренди землею і він своїм переважним правом на придбання ділянки не скористався, то він і далі зможе нею користуватися до закінчення строку дії відповідного договору оренди.

Розірвати ж договір оренди, до того ж який належним чином виконується, зовсім не рутинна задача. Тому я не бачу тут серйозних та систематичних проблем чи ризиків.

По-третє, продаж землі іноземцям, як і продаж державних і комунальних сільгоспземель, залишається під забороною.

По-четверте, у вітчизняних аграріїв зараз достатньо інших проблемних питань, що потребують їхньої уваги й фінансових ресурсів, а «вільні» кошти для придбання землі в значних обсягах відсутні та не можуть бути «вийняті» з обороту.

3. Вказані вище тези можна проілюструвати низькою активністю учасників ринку землі. Показовим в цьому є перший місяць року, в якому було проведено угод за участю юридичних осіб на близько 200 га, що є дуже скромною цифрою. Зміни цієї тенденції найближчим часом не прогнозуються.

Ростислав САЧОК, партнер, керівник практики земельного права, нерухомості та будівництва юридичної фірми «Алєксєєв, Боярчуков та партнери»

«Купівля землі юрособами-холдингами може призвести до монополізації агросектору, втрати українцями контролю над своїми земресурсами та загрози для національної безпеки»

1. Питання доволі неоднозначне. Дозвіл на купівлю землі юридичними особами мав би стимулювати економіку України, залучаючи інвестиції в аграрний сектор. Це могло б збільшити виробництво  сільськогосподарської продукції, створення нових робочих місць та підвищення податкових надходжень, що на разі, у воєнний стан є дуже важливим.

З іншого боку, враховуючи обставини, що середній та малий бізнес на межі зникнення, купівля землі юридичними особами-холдингами, може призвести до монополізації аграрного сектору, втрати українцями контролю над своїми земельними ресурсами та загрози для національної безпеки. Проте у всіх великих компаній є або довгострокові договори оренди земельних ділянок, або ж земельні наділи викуплені на підставних фізичних осіб.

Але, в принципі, я не впевнений, що із такою ситуацією в країні, з урахування воєнного стану, будуть залучатись великі інвестиції для придбання землі.

Фактично ринок землі проіснував пів року - з липня 2021 до лютого 2022. В цей період було багато угод. Землю купляли як і фізичні особи, так і юридичні особи на підставних фізичних осіб. Після початку повномасштабного  вторгнення ринок землі пропав. Так, бізнес, як працював, так і працює. Але в нього ніхто не інвестує та не купляє землю.

Наразі важливо провести ретельний аналіз всіх можливих ризиків та переваг рішення, перш ніж робити остаточні висновки. Також важливо зробити статистику кількості угод за останні 2 роки.

2. Не бачу у цьому жодної проблеми. Договори оренди земель сільськогосподарського призначення є довгостроковими. Від семи і більше років.

До нового власника переходять всі права та обов’язки, за договорами оренди в тому ж числі. Тим паче держава дала час малим та середнім фермерам купити земельні наділи чи привести у відповідність всі договори оренди, поновити строки та зробити для себе сприятливі та комфортні умови, адже фізичні особи могли купляти землю ще з липня 2021 року, коли юридичні особи можуть скористатись таким правом лише з початку 2024.

Жодна судова система не розірве договір оренди, якщо виконувати умови договору якісно та вчасно. Так, і справді можуть бути якісь нюанси. Для прикладу, малі фермери дуже часто розраховувались із власниками землі урожаєм, який збирали на цьому полі, таким чином закривавши орендну плату перед власником. От вже новому власнику, якщо це буде юридична особа, тим паче, яка хотітиме розірвати договір, прийдеться платити згідно умов договору.

Якщо ж говорити про нестачу коштів та саме купівлю землі, то малі чи середні фермерські господарства і справді не мають значних фінансових ресурсів таких як великі компанії та іноземні інвестори. Так, це дійсно може поставити їх у невигідне становище при купівлі землі перед крупними аграрієм.

3. Аграрний бізнес - це як і будь-який інший бізнес - юридичний, готельно-ресторанний, кавовий чи магазинний.

Виживає той у кого більше можливостей та коштів, той хто більш юридично підкований та грамотний.

Для прикладу в юридичному бізнесі також є великі компанії де працює 50 і більше людей, які обслуговують крупних клієнтів. А є самостійні адвокати, які знімають маленький офіс чи навіть працюють віддалено. Так що їм тепер робити? Просити кредит в держави на купівлю офісу чи на залучення чи оплату інших працівників?

4. Впевнений, такої площі землі не скупила ще жодна юридична особа. По-перше - є проблема із нотаріусами. Як це і було у 2021, як тільки дозволили купляти землю фізичним особам. Нотаріуси дуже довго вивчали це питання, але було багато нюансів із перевірками, оплатою, відкритими рахунками, необ’єктивною експертно-грошовою оцінкою та інші моменти. Не всі нотаріуси і на сьогодні беруться за питання укладення договорів купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення.

По-друге, сама по собі угода купівлі землі сільськогосподарського призначення не є простою та потребує ретельної перевірки та підготовки документів. Якщо ми говоримо про 10 тис. га, то, враховуючи що один пай (земельна ділянка) в середньому є площею 3 га, то це потрібно провести більше 3000 угод.

Для кожної угоди потрібно підготувати певний дуже великий перелік документів. Фізично за такий час підготувати таку кількість документів на 3000 і більше угод не можливо. Думаю, якісь угоди вже точно були. Але чи активний ринок саме з юридичними особами станом на сьогодні - не впевнений.  

Читайте нас в Telegram, Facebook та Twitter, щоб не пропустити свіжі новини.

Залишити коментар

Comment HTML

  • Дозволені теґи HTML: <p> <br> <ul> <li> <ol> <em> <strong> <b> <img>
  • Рядки і абзаци переносяться автоматично.

Plain text

  • You may quote other posts using [quote] tags.
  • Рядки і абзаци переносяться автоматично.
  ____     ___     ___    _  _     ____  
| ___| ( _ ) ( _ ) | || | | ___|
|___ \ / _ \ / _ \ | || |_ |___ \
___) | | (_) | | (_) | |__ _| ___) |
|____/ \___/ \___/ |_| |____/
Enter the code depicted in ASCII art style.

Коментарі до відгуку

На даний момент немає коментарів. Будьте першим, хто залишить тут свій коментар.