Актуальна ли продажа земель сельхозназначения юрлицам, когда идет война?

1. С 1 января 2024 года согласно законодательству, землю сельхозназначения могут скупать юридические лица. С 1 января 2024 года граждане Украины смогут иметь участки общей площадью до 10 тысяч гектаров. Как вы считаете, эта норма действительно не должна была начать действовать, учитывая военное положение страны?

2. Может ли быть проблемой для фермерских хозяйств по этому поводу (которые, кстати выходили на акции протеста прошлым летом), если у них нет средств, и они волнуются по поводу того, что есть опасность - крупные компании и иностранцы могут свободно скупать земли такими большими площадями и учитывая возможности нашей судебной системы, инициировать разрыв договоров с арендаторами?

.3. Фермеры отмечают, что государство должно было позаботиться о них - способствовать выдаче кредитов на покупку земли, что оно не делало. Что вы можете сказать по этому поводу?

4. Каким образом (если есть какая-то определенная информация) полтора месяца происходит продажа-покупка земли сельхозназначения? Покупаются ли большие площади 10 тыс. га?

Виктор ЗАЯЦЬ, и.о. заведующего отделом земельных отношений и природопользования Национального научного центра «Институт аграрной экономики», доктор экономических наук

«История предостерегает, что чрезмерная концентрация земельной собственности неоднократно была побудительным мотивом к социальным потрясениям»

1. «Скупка» земель является инструментом инвесторов на спекулятивном рынке недвижимости с целью дополнительных доходов через предвидение будущей рыночной конъюнктуры.

В мировой практике активность таких рисковых операций может ограничиваться законодательно. Причиной является практически неограниченная во времени возможность использования земли и большие сроки использования ее капитальных улучшений.

Это касается также и ограничений относительно возможностей приобретения права собственности потенциальными покупателями. Даже если большие массивы земель покупаются без предвидения или возможности изменения их использования, существуют предельные площади их приобретения в собственность с целью обеспечения максимального конкурентного состояния рынка.

История предостерегает, что чрезмерная концентрация земельной собственности неоднократно была побудительным мотивом социальных потрясений, которые обычно заканчивались её измельчением (распылением).

Поэтому не следует допускать концентрацию земельной собственности, которую в будущем надо будет преодолевать в условиях общественного напряжения. Это касается и такого способа концентрации, как ее приобретение через рыночные операции.

Существуют такие ограничения и в странах ЕС, кандидатом на членство в котором с недавних пор является Украина. Например, в Болгарии максимальная площадь приобретения в собственность сельхозземель ограничена для физических лиц 30 га, для юридических - 150 га; в Румынии она составляет 100 га; во Франции - 120 га; в Польше - 500 га; в Венгрии - 1200 га.

Следовательно, потенциал концентрации, допускаемый отечественным законодательством, слишком велик. В случае совпадения исторических обстоятельств, его реализация может привести к противоречивым социально-экономическим последствиям. Украине следует самостоятельно определиться с моделью доступа субъектов аграрного предпринимательства к земельным ресурсам.

Мнимые же ссылки на высокую экономическую эффективность крупных землепользований слишком категоричны - ни история, ни исследования современного состояния аграрного сектора экономики это не подтверждают в полном смысле эффективности.

2. Сейчас опасения фермеров, прежде всего малых и средних, понятны и небезосновательны. Потенциал ограничения доступа действующих и будущих фермеров к земельным ресурсам порожден законодательно разрешенными объемами концентрации земельной собственности.

Но доступ иностранцев к рынку земли практически невозможен. Для этого нужна поддержка на уровне всенародного референдума. Процедурные требования к заключению сделок также жесткие и не допускают возможности обойти эти законодательные нормы. Доступность же фермерам финансовых ресурсов для покупки земли действительно ограничена.

Кредитование же покупки земли не столь привлекательно - для фермера это долговое обязательство, выгоды которого не так очевидны из-за удаленности во времени и потенциальной волатильности рынков сельхозпродукции. Вместе с тем, именно фермеры с 2021 года как физические лица были доминирующей группой покупателей земли - как участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и других сельскохозяйственных земель.

Ученые Института аграрной экономики поддерживают «фермероцентрическую» модель развития аграрного сектора - она связана с большей предсказуемостью социально-экономического развития сельских территорий.

Это не означает, что для корпораций в аграрном секторе не должно быть места - просто настаивание на их монопольной роли в его развитии не учитывает природу составного капитала. Требование инвесторов к доходности делает для корпораций наиболее приемлемой стратегию, когда максимально легкий вход на рынки связывается с возможностью максимально легкого выхода из них.

Поэтому законодательная, регуляторная, финансовая поддержка сельскохозяйственных товаропроизводителей, включая поддержку на рынке земли, должны учитывать и соответствующие модели рыночного поведения.

3. К сожалению, пока нет оснований говорить о большом прогрессе в кредитовании покупки фермерами операций на рынке земли.

Данные статистической отчетности НБУ по кредитованию аграрного сектора слишком интегрированы и не позволяют анализировать этот сектор кредитного рынка. Выделение указанной информации в отдельную группу отчетности банков позволило бы оценивать действенность государственных программ финансовой поддержки фермеров на рынке земли.

4. Проведенный учеными Института аграрной экономики анализ данных мониторинга рынка земли, осуществляемого Госгеокадастром, свидетельствует, что фермеры остаются доминирующей группой покупателей земли.

В частности, нотариусы подтверждают, что именно они как юридические лица оказались первыми покупателями в этом статусе. Наибольшие по площади земельные участки, права собственности на которые были отчуждены на рынке, имеют площадь до 50 га: в Черкасской области по цене 31 тыс. грн/га; в Хмельницкой области стоимостью - 18 тыс. грн/га; Киевской области стоимостью - 16 тыс. грн/га.

Следует также принять во внимание, что январь для рынка земель является недостаточно активным месяцем. По наблюдениям ученых Института аграрной экономики, больше всего сделок купли/продажи приходится на сентябрь-ноябрь.

Сергей БИЛЕНКО, эксперт в сфере правового регулирования земельных отношений, помощник-консультант председателя подкомитета комитета Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений

«Владельцы земельных участков сельхозназначения в большинстве не горят желанием их продавать»

1. Как показывает практика, несмотря на войну, рынок земель сельскохозяйственного назначения функционирует нормально. За время, прошедшее со дня снятия моратория на отчуждение таких земель, в обороте находился лишь небольшой процент общей площади сельскохозяйственных земель в Украине (не намного больше 1%).

При таких условиях говорить о значительных рисках предоставления права покупать указанные земли юридическим лицам сегодня не стоит.

2. Мне кажется, эти проблемы преувеличены. Во-первых, цена на земельные участки сельскохозяйственного назначения сейчас не является большой, что позволяет покупать их широкому кругу аграриев.

Во-вторых, нормами Земельного кодекса Украины фермерам были созданы очень комфортные условия для выкупа земельных участков коммунальной собственности, принадлежащих им на праве постоянного пользования. Это - выкуп по нормативной денежной оценке (следовательно - цене, которая ниже рыночной). И очень длительная рассрочка платежа, которая на рынке частных земель не практикуется.

Относительно того, что договор аренды земельного участка можно очень просто расторгнуть в судебном порядке - я бы не был таким категоричным. Если договор составлен юридически верно, то расторгнуть его можно только тогда, когда арендатор не выполняет свои обязательства.

Относительно выкупа земель иностранцами. Эти вещи представляют собой политические манипуляции. Земельный кодекс запрещает иностранцам и иностранным компаниям не только приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и приобретать акции, доли в уставном капитале украинских юридических лиц, являющихся владельцами таких земель.

3. Государство создало очень комфортные условия для выкупа земельных участков коммунальной собственности, находящихся в постоянном пользовании фермеров. Что касается земель частной собственности, то существующая цена на них не является высокой, что позволяет фермерам конкурировать при приобретении земельных участков с другими аграриями.

4. На сегодня продажа земельных участков идет не очень активно. Речь идет лишь о сотнях гектаров. Вообще, то, что происходит на рынке сельскохозяйственных земель, свидетельствует о том, что владельцы таких земельных участков в большинстве не горят желанием их продавать.

Во многом это связано с тем, что цена на такие земельные участки пока не является большой (в среднем до 2 тыс. долларов гектар). Кроме того, земельный участок для его владельца - это гарантированная арендная плата, средний размер которой растет в связи с большой конкуренцией аграриев.

Дмитрий ГРУБА, адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры»

«Большинство предостережений на рынке земли является результатом многолетних политических манипуляций»

1. Я считаю, что те страхи и предостережения, которые возникли перед началом и в связи с началом функционирования рынка земли в Украине, не находят своего отражения в реальности. Большинство из них являются результатом многолетних политических манипуляций на теме земельного моратория.

По моему мнению, военное положение не должно быть очередным поводом для остановки нормального функционирования рынка. Предпосылок для каких-то негативных факторов, в связи с открытием рынка для юридических лиц именно сейчас, я не вижу. В целом, открытый рынок выгоден как покупателям (аграриям), так и владельцам земли.

Для первых - это возможность, хотя бы частично и где это наиболее нужно, отойти от арендных отношений со всеми их недостатками (коммуникация с арендаторами, риски расторжения договора аренды, сложность в управлении арендованным земельным банком и т.д.).

Для вторых - возможность получения средств от продажи своей собственности. При этом каждая сделка купли-продажи - это налоги, которые являются жизненно необходимыми для поддержания экономики сейчас.

2. Во-первых, законодательство предусматривает преимущественное право текущего арендатора участка на приобретение земельного участка в собственность в случае его продажи.

Во-вторых, приобретение земли в собственность не прекращает право пользования ею. Если у условного фермера оформлено право аренды земли, и он своим преимущественным правом на приобретение участка не воспользовался, то он и дальше сможет ею пользоваться до окончания срока действия соответствующего договора аренды.

Расторгнуть же договор аренды, к тому же должным образом выполняемый, совсем не рутинная задача. Поэтому я не вижу здесь серьезных и систематических проблем или рисков.

В-третьих, продажа земли иностранцам, как и продажа государственных и коммунальных сельхозземель, остается под запретом.

В-четвертых, у отечественных аграриев сейчас достаточно других проблемных вопросов, требующих их внимания и финансовых ресурсов, а cвободные средства для приобретения земли в значительных объемах отсутствуют и не могут быть «вынуты» из оборота.

3. Указанные выше тезисы можно проиллюстрировать низкой активностью участников рынка земли. Показательным в этом является первый месяц года, в котором было проведено сделок с участием юридических лиц на около 200 га, что является очень скромной цифрой. Изменения этой тенденции в ближайшее время не прогнозируются.

Ростислав САЧОК, партнер, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической фирмы «Алексеев, Боярчуков и партнеры»

«Покупка земли юрлицами-холдингами может привести к монополизации агросектора, потере украинцами контроля над своими земресурсами и угрозе для национальной безопасности»

 1. Вопрос довольно неоднозначный. Разрешение на покупку земли юридическими лицами должно было бы стимулировать экономику Украины, привлекая инвестиции в аграрный сектор. Это могло бы увеличить производство сельскохозяйственной продукции, создание новых рабочих мест и повышение налоговых поступлений, что на данный момент, при военном положении является очень важным.

С другой стороны, учитывая обстоятельства, что средний и малый бизнес на грани исчезновения, покупка земли юридическими лицами-холдингами, может привести к монополизации аграрного сектора, потере украинцами контроля над своими земельными ресурсами и угрозы для национальной безопасности.

Однако у всех крупных компаний есть либо долгосрочные договоры аренды земельных участков, либо же земельные наделы выкуплены на подставных физических лиц.

Но, в принципе, я не уверен, что с такой ситуацией в стране, с учетом военного положения, будут привлекаться большие инвестиции для приобретения земли.

Фактически рынок земли просуществовал полгода - с июля 2021 до февраля 2022. В этот период было много сделок. Землю покупали, как  физические лица, так и юридические лица на подставных физических лиц. После начала полномасштабного вторжения рынок земли пропал. Да, бизнес, как работал, так и работает. Но в него никто не инвестирует и не покупает землю.

Сейчас важно провести тщательный анализ всех возможных рисков и преимуществ решения, прежде чем делать окончательные выводы. Также важно сделать статистику количества сделок за последние 2 года.

2. Не вижу в этом никакой проблемы. Договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения являются долгосрочными. От семи и более лет.

К новому владельцу переходят все права и обязанности, по договорам аренды в том числе. Тем более государство дало время малым и средним фермерам купить земельные наделы или привести в соответствие все договоры аренды, восстановить сроки и сделать для себя благоприятные и комфортные условия, ведь физические лица могли покупать землю еще с июля 2021 года, когда юридические лица могут воспользоваться таким правом только с начала 2024.

Ни одна судебная система не расторгнет договор аренды, если выполнять условия договора качественно и вовремя. Да, и действительно могут быть какие-то нюансы. Например, малые фермеры очень часто рассчитывались с владельцами земли урожаем, который собирали на этом поле, таким образом закрывая арендную плату перед владельцем.

Вот уже новому владельцу, если это будет юридическое лицо, тем более, которое захочет расторгнуть договор, придется платить согласно условиям договора.

Если же говорить о недостатке средств и именно покупку земли, то малые или средние фермерские хозяйства действительно не имеют значительных финансовых ресурсов таких как крупные компании и иностранные инвесторы. Да, это действительно может поставить их в невыгодное положение при покупке земли перед крупными аграриями.

3. Аграрный бизнес - это как и любой другой бизнес - юридический, гостинично-ресторанный, кофейный или магазинный. Выживает тот, у кого больше возможностей и средств, тот кто более юридически подкован и грамотный.

Например, в юридическом бизнесе также есть крупные компании где работает 50 и более человек, которые обслуживают крупных клиентов. А есть самостоятельные адвокаты, которые снимают маленький офис или даже работают удаленно. Так что им теперь делать? Просить кредит у государства на покупку офиса или на привлечение или оплату других работников?

4. Уверен, такой площади земли не скупило еще ни одно юридическое лицо. Во-первых - есть проблема с нотариусами. Как это и было в 2021, как только разрешили покупать землю физическим лицам. Нотариусы очень долго изучали этот вопрос, но было много нюансов с проверками, оплатой, открытыми счетами, необъективной экспертно-денежной оценкой и другие моменты. Не все нотариусы и сегодня берутся за вопрос заключения договоров купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Во-вторых - сама по себе сделка покупки земли сельскохозяйственного назначения не является простой и требует тщательной проверки и подготовки документов. Если мы говорим о 10 тыс. га, то, учитывая, что один пай (земельный участок) в среднем является площадью 3 га, то это нужно провести более 3000 сделок.

Для каждой сделки нужно подготовить определенный очень большой перечень документов. Физически за такое время подготовить такое количество документов на 3000 и более сделок невозможно. Думаю, какие-то сделки уже точно были. Но активен ли рынок именно с юридическими лицами по состоянию на сегодня - не уверен.