Як війна в Україні підкосила іпотеку у Польщі

Незважаючи на війну та облікову ставку у 25%, влада анонсувала старт іпотечної програми, що має дозволити придбати житло у кредит усього під 3%, або 7% річних. Перший віце-прем’єр Юлія Свириденко заявила, що у межах держпрограми планується видача 1500 кредитів вже до кінця поточного року.

Досить зазначити, що попередня програма «Доступної іпотеки під 7%» функціонувала майже рік, до початку великої війни. За цей час було видано трохи більше 1800 позик на 1,5 млрд грн, що становило не більше 10% від ринкової іпотеки під 14% річних.

Іпотечний колапс в Європі

Тим часом безпрецедентне зростання інфляції у європейських країнах примушує тамтешні центробанки підвищувати вартість грошей. Це призводить до зростання відсоткових ставок і згортання іпотеки, як найбільш чутливого до ціни ресурсів сегменту кредитування громадян. Так, нещодавно британські банки почали призупиняти надання нових іпотечних позик. Причина – побоювання зростання відсоткових ставок з нинішніх 2 до 6% вже у наступному році. Це значно ускладнить обслуговування таких кредитів багатьма позичальниками.

Стрімке зростання ставок вже завдало руйнівного удару по розвинутому іпотечному ринку сусідньої Польщі. Маємо можливість вивчити ситуацію на конкретному прикладі співвітчизниці, що взяла кредит на житло як раз напередодні потрясінь.

Невигадана історія

Після 5 років на орендованій квартирі у Польщі, наша героїня Катерина К. всерйоз почала вивчати іпотеку десь рік тому. Діюча на той час відсоткова ставка у районі 2% річних виглядала досить привабливо. Як і приблизний щомісячний платіж за іпотекою у 1600 злотих. Актуальний ринковий курс злотого до гривні – трохи менше 8 грн/PLN.

Підходяще житло на околиці Варшави площею майже 70 "квадратів", яке коштувало 650 тис злотих, вдалося знайти лише у січні. Стандартний мінімальний власний внесок у польських банків дорівнював 20% від вартості житла. Проте завдяки продажу помешкання в Україні, наша героїня мала можливість внести власних 300 тис злотих, тобто майже половину.

Потрібен був кредит на 350 тис злотих. У Польщі немає максимального терміну іпотечного кредиту. Головне – повністю розрахуватися доки позичальнику не стукне 75 років! «Взяла на 20 років з наміром погасити достроково», – розповідає Катерина. На той час ставка вже зросла більше ніж удвічі – до 4,3% річних. А щомісячний платіж за аннуїтетною схемою (рівними частинами) зріс до 2100 злотих.

Вільне плавання

Тут варто зазначити, що на відміну від України, у Польщі використовується переважно плаваюча ставка з прив’язкою до індексу WIBOR (ставка міжбанківського кредитування). У нашому випадку це був 6-місячний WIBOR + 1,65% (маржа банку).

Фіксована ставка за звичайних умов виглядала непривабливо та й фіксація відбувається не на весь строк кредитування (як в Україні), а переглядається кожні 5 років.

За фактом перший платіж за кредитом здійснювався у березні вже за ставкою 5,43% і склав 2443 злотих!

Гроші стрімко подорожчали

З початку поточного року центральний банк Польщі підвищував облікову ставку 8 разів. Загалом вона зросла з 1,75 до 6,75%, тобто на 5 відсоткових пунктів (в.п.). Востаннє на такому рівні ключова ставка була навесні 2005 р. Слідом за обліковою зростали і ринкові ставки. 6M WIBOR на початок липня зріс до 7,43%, відповідно іпотечна ставка майже сягнула небачених для Польщі 9% річних. Щомісячний платіж став 3238 злотих. Тобто, усього за півроку ставка зросла вчетверо, а платіж – удвічі!

Таке зростання поставило у незручне становище багатьох польських позичальників, що не звикли до високих ставок. Поляки активно кредитувались і виплачували позики без надриву. Бо через низькі ставки, кредити були схожими, скоріше, на розстрочку, ніж на борговий зашморг.

Для довідки: середня заробітна платня у Польщі дорівнює 6600 злотих до оподаткування та 4700 – чистими на руки.

Дозволили не платити 8 місяців

Однак у ситуацію оперативно втрутилася влада. Вже наприкінці липня були оголошені безпрецедентні в історії Польщі кредитні канікули. Майже усі позичальники отримали можливість впродовж 8 місяців не платити за кредитами взагалі нічого! Тоді як зазвичай, кредитні канікули передбачають звільнення від виплати лише тіла кредиту, а проценти крапають завжди, бо час – це гроші!

Так ось у Польщі цей час зупинили, причому без жодних компенсацій банкам з державного бюджету. Термін кредиту автоматично пролонгується на період канікул. Для порівняння: вітчизняні банки, навіть, не погоджуються списати позичальникам заборгованість за розбомблене іпотечне житло.

Логічно, що такими канікулами скористалася більшість польських позичальників. Для цього було достатньо лише повідомити про це бажання свій банк. Слід зазначити, що йдеться не про звільнення на 8 місяців поспіль: 4 місяці можна не платити до кінця 2022 року та 4 місяці – у наступному 2023 р. по місяцю у кожному кварталі.

Кредитними канікулами скористалася і наша героїня, яка взяла тайм-аут на серпень-листопад. Черговий платіж зробить тільки у грудні. «Планую за цей час накопичити кошти, аби потім максимально погасити тіло кредиту, тим самим зменшити базу для нарахування великих відсотків», – каже вона.

Що далі

Слід зазначити, що з середини липня 6М WIBOR стабільний, незважаючи на чергове підвищення облікової ставки на початку вересня.

Нинішнє безпрецедентне зростання ставок поляки пов’язують як з інфляційними наслідками корона-кризи, так і з війною в Україні. Сподіваються на падіння ставок у наступному році після закінчення війни. Проте не виключається і подальше зростання відсотків. Тому розглядається можливість відмови від індикатору WIBOR для прив’язки вартості кредитів.

Тим часом нова іпотека у Польщі – на паузі. Банки консервативно оцінюють платоспроможність потенційних позичальників, тому лише незначна частина бажаючих має можливість скористатися кредитом на купівлю житла. Після тривалого зростання, ціни на польську нерухомість завмерли, а у деяких невеличких містечках, навіть, трохи впали. «Ринком почали правити покупці, з’явилася можливість гарно торгуватися», – резюмує Катерина, додаючи, що ціни на оренду, навпаки, зросли, зокрема, через наплив переселенців.

Іпотечні перспективи України

Звичайно, може здатися, що порівнювати ринкову європейську іпотеку з державною в Україні – не дуже коректно. Але й запроваджувати пільгові програми всупереч ринковим тенденціям також далеко не найкраща ідея.

По-перше, це – дуже дорого, особливо за нинішніх умов, по-друге, – мало реалістично, бо реалізувати програму планується через комбанки. А банки, навіть, державні не зможуть абстрагуватися від ринкових реалій. Тому подібні пільгові програми ніколи не стають масовими.