Как война в Украине подкосила ипотеку в Польше

Несмотря на войну и учетную ставку в 25%, власти анонсировали старт ипотечной программы, позволяющей приобрести жилье в кредит всего под 3%, или 7% годовых. Первый вице-премьер Юлия Свириденко заявила, что в рамках госпрограммы планируется выдача 1500 кредитов уже до конца текущего года.

Достаточно отметить, что предыдущая программа «Доступной ипотеки под 7%» функционировала почти год до начала большой войны. За это время было выдано чуть более 1800 ссуд на 1,5 млрд грн, что составляло не более 10% от рыночной ипотеки под 14% годовых.

Ипотечный коллапс в Европе

Между тем, беспрецедентный рост инфляции в европейских странах заставляет тамошние центробанки повышать стоимость денег. Это приводит к росту процентных ставок и сворачиванию ипотеки как наиболее чувствительного к цене ресурсов сегмента кредитования граждан. Так, недавно британские банки начали приостанавливать предоставление новых ипотечных ссуд. Причина – опасение роста процентных ставок с нынешних 2% до 6% уже в следующем году. Это значительно усложнит обслуживание таких кредитов многими заемщиками.

Стремительный рост ставок уже нанес разрушительный удар по развитому ипотечному рынку соседней Польши. Есть возможность изучить ситуацию на конкретном примере соотечественницы, взявшей кредит на жилье как раз накануне потрясений.

Непридуманная история

После 5 лет на съемной квартире в Польше, наша героиня Катерина К. всерьез начала изучать ипотеку год назад. Действующая на то время процентная ставка в районе 2% годовых выглядела довольно привлекательно. Как и приблизительный ежемесячный платеж по ипотеке в 1600 злотых. Актуальный рыночный курс злотого по отношению к гривне – чуть меньше 8 грн/PLN.

Подходящее жилье на окраине Варшавы площадью почти 70 квадратов, которое стоило 650 тыс злотых, удалось найти только в январе.
Стандартный минимальный собственный взнос у польских банков равнялся 20% стоимости жилья. Однако благодаря продаже жилья в Украине, наша героиня имела возможность внести собственных 300 тыс. злотых, то есть почти половину.

Требовался кредит на 350 тыс злотых. В Польше нет максимального срока ипотечного кредита. Главное – полностью рассчитаться, пока заемщику не стукнет 75 лет! "Взяла на 20 лет с намерением погасить досрочно", - рассказывает Катерина.

К тому времени ставка уже выросла более чем вдвое – до 4,3% годовых. А ежемесячный платеж по аннуитетной схеме (равным частям) вырос до 2100 злотых.

Свободное плавание

Здесь следует отметить, что в отличие от Украины, в Польше используется преимущественно плавающая ставка, с привязкой к индексу WIBOR (ставка межбанковского кредитования). В нашем случае это был 6-месячный WIBOR+1,65% (маржа банка).

Фиксированная ставка при обычных условиях выглядела непривлекательно и фиксация происходит не на весь срок кредитования (как в Украине), а пересматривается каждые 5 лет.

По факту первый платеж по кредиту производился в марте уже по ставке 5,43% и составил 2443 злотых!

Деньги стремительно подорожали

С начала текущего года центральный банк Польши повышал учетную ставку 8 раз. В общей сложности она выросла с 1,75 до 6,75%, то есть на 5 процентных пунктов (п.п.). Последний раз на таком уровне ключевая ставка была весной 2005 г. Вслед за учетной росли и рыночные ставки. 6M WIBOR к началу июля вырос до 7,43%, соответственно ипотечная ставка почти достигла невиданных для Польши 9% годовых. Ежемесячный платеж стал 3238 злотых. То есть, всего за полгода ставка выросла в четыре раза, а платеж – вдвое!

Такой рост поставил в неудобное положение многих польских заемщиков, не привыкших к столь высоким ставкам. Поляки активно кредитовались и выплачивали ссуды без надрыва. Потому что из-за низких ставок, кредиты походили, скорее, на рассрочку, чем на долговую удавку.
Для справки: средняя заработная плата в Польше составляет 6600 злотых до налогообложения и 4700 – чистыми на руки.

Разрешили не платить 8 месяцев

Однако в ситуацию оперативно вмешались власти. Уже в конце июля были объявлены беспрецедентные кредитные каникулы в истории Польши.

Почти все заемщики получили возможность 8 месяцев не платить по кредитам вообще ничего! В то время как обычно, кредитные каникулы предусматривают освобождение от выплаты только тела кредита, а проценты капают всегда, потому что время – деньги!

Так вот в Польше это время остановили, причем без компенсаций банкам из государственного бюджета. Срок кредита автоматически пролонгируется на период каникул. Для сравнения: отечественные банки даже не соглашаются списать заемщикам задолженность за разбомбленное ипотечное жилье.

Логично, что такими каникулами воспользовалось большинство польских заемщиков. Для этого достаточно было лишь уведомить об этом желании свой банк. Следует отметить, что речь идет не об освобождении на 8 месяцев подряд: 4 месяца можно не платить до конца 2022 г. и 4 месяца – в следующем 2023 г. по месяцу в каждом квартале.

Кредитными каникулами воспользовалась и наша героиня, взявшая тайм-аут на август-ноябрь. Очередной платеж произведет только в декабре.
«Планирую за это время накопить средства, чтобы потом максимально погасить тело кредита, тем самым снизить базу для начисления больших процентов», – говорит она.

Что дальше

Следует отметить, что с середины июля 6М WIBOR стабилен, несмотря на очередное повышение учетной ставки в начале сентября. Нынешний беспрецедентный рост ставок поляки связывают как с инфляционными последствиями корона-кризиса, так и с войной в Украине. Надеются на стабилизацию ситуации в следующем году после окончания войны. Однако не исключается и дальнейший рост процентов. Поэтому рассматривается возможность отказа от индикатора WIBOR для привязки стоимости кредитов.

Тем временем новая ипотека в Польше – на паузе. Банки консервативно оценивают платежеспособность потенциальных заемщиков, поэтому лишь незначительная часть желающих может воспользоваться кредитом на покупку жилья. Кстати, после продолжительного роста, цены на польскую недвижимость замерли, а в некоторых небольших городках даже немного упали. «Рынком начали править покупатели, появилась возможность хорошо торговаться», – резюмирует Катерина, добавляя, что цены на аренду, напротив, выросли, в частности, из-за наплыва переселенцев.

Ипотечные перспективы Украины

Конечно, может показаться, что сравнивать рыночную европейскую ипотеку с государственной в Украине не очень корректно. Но и внедрять льготные программы вопреки рыночным тенденциям тоже идея не из лучших.

Во-первых, это дорого, особенно в нынешних условиях, во-вторых, мало реалистично, потому что реализовать программу планируется через комбанки. А банки даже государственные не смогут абстрагироваться от рыночных реалий. Потому подобные льготные программы никогда не становятся массовыми.